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任何一次转型升级都是痛苦的 房地产也不例外
 
作者:齐俊杰(qijunjie82)
 
总说中国经济面临降速换挡,为了以后的发展,现在必须要进行产业升级,淘汰落后产能。尽管一会儿科学发展,一会又供给侧,一会又S型增长,说了很多,但其实就这么点事。中国经济并不是没有动力,也并不是没有新的增长点,而要让新的生命出生,必须破茧。其实,这也不是我们第一次改革了,我们历次的改革,都并不愉快,甚至痛苦。
 
第一次改革,就是改革开放,这是一个伟大的政策,1978年,我们打破了计划经济体制,把工作重心放到了经济建设上,提出社会主义市场经济理论。然后赋予了民营经济合法地位,不再是投机倒把,不再是走资派。在这段时间大量的农民企业家出现。但要知道,这个改革是要有魄力的,当年十年运动之后百废待兴,人均GDP只有不到200元,改革开放政策基本上是否定了我国建国以来的所有体制,更是否定了苏联模式。一下我们就跳到了另外的轨迹上,当时可以想见,各种反对声不绝于耳,甚至早期的农民企业家,都是用生命再赌明天,一旦政策变了,他们很可能要坐牢甚至更严厉的刑法。就在这种困境下,中国经济破茧重生,可以说改革开放将中国第一次从崩溃的边缘拉了回来。
 
第二次改革,进入90年代后,农村有了一定的基础,而产业工人蠢蠢欲动,由于商品经济大潮爆发,万元户出现,产业工人不甘于在工厂里吃一辈子饭,纷纷下海倒腾起了家电、钢材。经济越来越热,市场上到处都是供不应求的景象。但同时也出现了严重的通货膨胀,可以说这30年来最严重的通货膨胀,集中爆发于这段时间。当年的M1增长超过了50%,CPI超过了20%,而且是前前后后反复出现。几乎将前几十年居民财富洗劫一空。
 
第三次改革是在亚洲金融危机之后,那时候国家发现国企在商品经济背景下已经没什么优势,甚至成为了巨大的负担,所以令旗一挥,开始下岗潮,大量职工失业,大量工厂私有化MBO收购,我们知道的一些非常有名的企业,都是那时候私有化转型而来,最早都是地方国企。眼看当时经济就要硬着陆,我们开始了轰轰烈烈的房改,从此房地产被放到了市场经济的核心地位,一波十几年的房地产浪潮席卷全国,另外,这一时间段的另外一个驱动力就是出口,随着我们入市,进出口贸易逐渐兴盛,房地产和进出口带着中国经济再踏征程。
 
总结一下,第一次改革我们解决了吃,也就是农业问题,第二次改革解决了穿,也就是轻工业,第三次改革解决了住和行也就是重工业,那么如今的第四次改革,我们要解决点什么呢?但还有一个共性,那就是在解决吃之前,中国的粮食问题,吃饭问题是最奢侈的,那时候家家户户都吃不饱饭,而在解决穿之前,老老少少的穿衣也基本上市一个格调。 之后吃穿问题解决了,原来的奢侈品变成了必需品,吃穿都不再是问题,甚至已经严重过剩,现在反而为住房而发愁,那么可以预见的是,我们第四次改革临近,而房子也已经严重过剩,之后必然从奢侈品变成一般消费品。
 
所以,顽抗到底是没有用的, 既然升级换代是我们必然要走的一条路,那么固有的模式就必须砸烂打破,就像我们打烂计划经济的牢笼,铲平固有的国营单位思想,以及完全打消房子是国家分配的一样,楼市泡沫破了,资金和社会资源才会流向新的增长点,才会流向新的机会,这就是所谓的市场配置资源,你老抱残守缺,守着固有的体制不放,资金和政策全在一个圈子里倾斜,从根本上弱化了市场的作用,全国人民和银行都在玩命炒房呢,即使现在真出现了新的增长点也不会被发现。
 
这两天地产圈连续炸了窝,先是信达资产在广州和上海连续制造地王,昨天,阳光城、天润诚泽,龙湖地产三家分别拿了三块北京的地,其中天润诚泽这家延庆本地的不知名的地产商,竟然把延庆的楼面价炒到了3-4万,换句话说3年以后,如果延庆不涨到6-8万,这家开发商就会赔钱了。延庆是什么地方,从北京市中心到延庆去,比去河北还远。需要翻过一座山才能到。原来这里就是个县城而已,之后才改成区的建制,现在这里的人都不说进城,而是说上北京!可见在居民眼里,延庆跟北京根本就是两个地方。
 
今年以来,央企国企实在没起什么好作用,完全不顾权威人士的表态,房子是用来住的!他们拿着国家的钱,甚至是纳税人的钱,肆意炒高地价。这里面信达资产是最典型的,作为全国四大管理公司之一,信达的老大是财政部,钱也是从财政来的,而财政的钱是纳税人的。这就相当于用纳锐人的钱,给纳税人挖了一个大坑。我之前说过,如果推高地价,他们赚钱了,利益会被地方政府拿走与开发商分赃,如果赔了,反正也不是自己的钱!所以左兜掏右兜,怎么也不亏。但对于咱们来说,房价继续涨你要被开发商打劫,如果房价跌了。财政赔了,实际上损失的还是纳税人,人家稳赚不赔,我们是稳赔不赚。天下还有这么奇葩的事。
 
另外,由于央企资金的特殊性,所以大部分其实所谓的地王不过是一场游戏一场梦,根本就是串通好了出来忽悠购房人的。房子早就沦为了投资品,所以卖房子最好的广告不是他的建筑质量,不是他的地段,也不是他生活多么便捷,布局多么合理,只有一条就是涨!越涨买的人越多。就跟股市上的ST股一样,明知道业绩垃圾,但就是涨的快,有很多人趋之若鹜,反而是业绩好的股票常年不涨。
 
于是有了这个思路,地方政府和开发商,就要勾兑勾兑了。反正你也不用付全款,你就帮我把地价炒上去,然后钱在地方政府过一道,最后以各种形式再返还给开发商。换句话说,双十一见过吧,本来卖500的东西,突然涨价到1000块钱,然后告诉你限时优惠,抢到后返现金500,所以这东西还是卖500,只不过卖价的交易金额增加了,但实际上拿到手的钱还是那么多。您还别不信,50%的地价返还这都是少的,有的跟地方政府关系好的,可能返还高达70-80%都是有的。
 
这有什么好处呢?由于土地出让金是归地方政府的,所以地卖的越高,加价的越多,他的收入也就越多,所以每次招拍挂的过程中总需要有人抬价。比如我当时参加过一个拍卖会,一开始还纳闷,每件藏品都有人举牌,后来到一个商户那喝茶才了解到,他们被强制要求拿商品去参加底价拍卖,他们不愿意卖赔了,就雇了一些人在现场喊价,一个茶壶卖2000,拍卖会起拍价200,于是雇来的人就拼命喊价,先喊到2000再说,如果有傻子继续往上加价,就卖给他了,如果没人加价,就花2000块钱拿回来,反正也是自己把钱付给自己。卖地也是如此,地方政府要保证房价不跌,就要不断往上喊价,保证每次土地拍卖都要涨价,所以他会先设定一个高价,找来一些关系好的央企,或者地方上的开发商跟着喊价。直到喊到他的心里价位位置,全部都是央企拿了各种地王,恰恰说明,没有傻子出现,相当于地方政府自己卖给了自己而已,只是赚了吆喝没赚钱。因为这些拿到地王的央企可能都不会去真的开发,比如信达,很可能就把地王外包了,所以就变成了地方政府自己卖给自己,然后自己找开发商,自己盖。
 
大家看,最近的地王是不是都是在郊区,在大城市很偏远的地方,距离市中心基本都要几十公里的路程,这种地方一般都是被大城市定义为睡城,比如延庆没什么产业,北京所有的优秀企业都在城八区内,远郊区县根本没什么产业,而在城八区上班的,顶多顶多住在昌平,根本不会考虑去延庆住,所以这其实就是个弱势地带,根本没什么实用价值,所以一直以来延庆的房价还不如天津,不吹吹牛逼是不行的了,但这次显然牛逼吹得有点大。

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